Фасадата на магазин?

[Г.Иванов]

Имам помещение със статут на магазин, но нямам директен вход към улицата, а само прозорец.Какъв документ трябва да подпишат собствениците, за да направя от прозореца директен вход към улицата.Чл.38ал.1 от ЗС, фасадата е обща част и е необходимо съгласието на всички собственици,но ако не мога да ги събера, можем ли да приложим чл.32 от ЗС? Предварително благодаря!

[donna]

Счл.38 ал.4 от ЗУТ след като помещението е със статут на магазин би трябвало да има самостоятелен вход извън входа за жилищните етажи .
първо ще трябва общото събрание на етажните собственици да вземе решение
второ нотариално заверено съгласие на всички собственици + на непосредствените съседи на обекта

ако помещението е за нежилищни нужди и е изградено в заварена жилищна сграда могат да се преустройват по общия ред без съгласието на собствениците в етажната собственост стига да не се допуска наднормено шумово или друго замърсяване -чл.38 ал.5 от ЗУТ

към проекта за преустройство задължително се представя мотивирано становище на инженер конструктор с оглед да не се засегнат конструктивни елементи на сградата -чл.38 ал.7 от ЗУТ

[Г.Иванов]

Според чл.38 ал.5 на ЗУТ не се изисква, но чл.38 ал.1 от ЗС, фасадата е обща собственост и изисква съгласие(не знам точно какъв документ) на ВСИЧКИ собственици чл.38,ал.2 от ЗС. Общото събрание не може да се разпорежда със собствеността(предполагам).

[Иван]

Смятам, че разпоредбата на чл.32 ЗС не може да се приложи. Общата част-фасадата на сградата, е функционално свързана с отделните обекти в сградата, които са собственост на отделните лица. В този смисъл нормата на чл.38 ЗС е императивна и не може да бъде дерогирана чрез прилагане на чл.32 ЗС. Не може да бъде извършено реално разпределение на ползването на фасадата за отделните собственици при равнопоставеност между тях. Фасадата е външния вид на сградата, който не може да бъде разпределян за ползване и засяга всички собственици.

[Г.Иванов]

Чл38.ал2- може да се уговори, части на сградата да бъдат общи само на лицата чиито помещения обслужват. В случая, фасадната стена да убслужва магазина.Какво правно действие да предприема?

[donna2]

в случая се прилагат разпоредбите на ЗУТ ,аз така и не разбрах в коя хипотеза сте
38 ал.4 или 5 от ЗУТ сте
ако сте в хипотеза ал.4 трябва ви решение на ОС и нотариално съгласие ,
ако сте в хипотезата на ал.5 по общия ред

[Г.Иванов]

чл.38,ал.5 от ЗУТ съм.В нот.акт пише магазин,одобрен проект преди 8 години и работещ.

[donna2]

в такъв случай общия ред е чл.185 от ЗУТ , в случая трябва да се вземе под внимание т.3 дали се изменя съществено общите части на сградата , дали прозореца който ще става врата променя съществено общите части смятам ,че най -добре е да се обърнеш към съответната техническа служба на общината
за тяхното становище защото това касае техническа обосновка а аз там не се наемам да давам съвети

Чл. 185. (1) Не се иска съгласието на останалите собственици на етажната собственост при преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях, когато:
1. не се променя предназначението им;
2. не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им;
3. не се изменят съществено общите части на сградата;
4. се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос;
5. се прекарва нова инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици.
(2) В случаите извън тези по ал. 1 се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части - съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите.
(3) (Нова - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Когато с проекта за преустройство се предвижда присъединяване на обща част в сграда - етажна собственост, към самостоятелен обект в етажната собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част на сграда - етажна собственост, се сключва договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост. Въз основа на одобрения проект и на договора се издава разрешение за строеж.
(4) (Нова - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Държавата и общините сключват договори по ал. 3 при условия и по ред, определени съответно с правилника за прилагане на Закона за държавната собственост и с наредбата по чл. 8, ал. 2 от Закона за общинската собственост.
(5) (Предишна ал. 3 - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Преустройството по ал. 1 и 2 се допуска само ако не може да се намери друго техническо решение и отговаря на архитектурните, строително-техническите, санитарно-хигиенните и противопожарните правила и нормативи и се извърши по начин, най-благоприятен за засегнатия имот.
(6) (Предишна ал. 4 - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) В случаите по ал. 1 и 2 собственикът на преустроените помещения е длъжен да отстрани всички повреди, причинени във връзка със строителните работи, като се прилага чл. 210.
(7) (Нова - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Преустройството по ал. 3 се отбелязва в кадастъра, а договорите по ал. 3 и 4 се вписват в имотния регистър.

[Toshko]

По стария строителен закон (ЗТСУ) имаше един текст - чл. 164, по който се издаваха разрешения за ползване на помещенията....сега този въпрос от кой точно текст от новия ЗУТ се урежда?

[donna]

по мое мнение това е сегашното разрешение за ползване виж чл.175 и следващите от ЗУТ , някога обектите се приемаха с протокол акт обр.16 ,а сега с разрешение за ползване

[Toshko]

Мерси! Ще го видя този член като ми остане време....този ЗУТ ми е пълна мъгла :-)

[boba]

Нещо от практиката - така или иначе няма да минете без разрешение за ползване, одобряване на проекти, конструктивни, ел., ВиК, ХЕИ и ППО становища, влезте в контакт с фирма за строителен надзор и те ще ви свършат цялата работа. Не пречи да влезете в приемно време на гл.архитект на съответната община и там ще Ви обяснят всичко. На мен няколко пъти ми се е налагало преустройство /включително вътрешно/ и съм минавала по този път. За преустройство съм вземала подписите на всички собственици /преди промените в ЗУТ/, а сега - само на непосредствените. По въпроса за фасадата може да се дават най-различни правни тълкувания, но не го засягам, защото в случая е от чисто техническо естество и ще Ви даде най-ценен съвет архитект или инженер, но само такива, на които са възлагани такива преустройства и одобряването им до фаза Разрешение за ползване.
Имах и бивш гараж, който по одобрени проекти /вкл.Разрешение за строеж/ и по нот.акт беше станал магазин, но без Разрешение за ползване. Заради едни наематели, които искаха да отворят "Бърза закуска", ме накараха миналага година да извървя отново целия път на преустройството чрез надзорна фирма, защото нямах разрешение за ползване НИТО ЗА МАГАЗИН, НИТО ЗА ЗАВЕДЕНИЕ, а в ДНСК не ги интересуваше, че имам нот.акт точно за магазин. Не ми се занимаваше и продадох магазинчето.

[Г.Иванов]

Мога само да благодаря на Донна и .......да почерпя.