продажба на самостоятелна сграда върху чужда земя

[hendekltd]

Здравейте!

Продавам малка самостоятелна сграда, находяща се върху земя, собственост на лице Х. Сградата е изцяло моя собственост, няма съсобственици.
Нотариус А иска собственикът на земята да подпише декларация по чл. 66/чл. 33 от ЗС, т.е. иска аз официално да предложа на собственика на земята да купи моята сграда при същите условия, при които купувач У е съгласен да я купи.
Колкото и да чета чл. 33 и чл. 66 от ЗС, там се говори императивно за СЪсобственост. А в моя случай съсобственост няма - аз съм единствен и пълноправен собственик на сградата.

От една страна, адвокат и {друг} нотариус ме консултират, че в този случай такава декларация не е необходима, че земята и сградата са абсолютно самостоятелни и отделни обекти на собственост и както аз мога да продавам, заменям, залагам и прочее моята сграда без оглед на съгласие/несъгласие от когото и да било, така и собственикът на земята под сградата би могъл да прави същото със земята си.
От друга страна, самият нотариус А казва, че да, сделката може да се изповяда и така, без декларация по чл. 66/чл. 33 от ЗС, то ест без да се търси становище от собственика на земята, но с цел "да бъде защитен купувачът от бъдещи искове от страна на собственика на земята", изисква въпросната декларация.

Аз самият нямам юридическо образование, образовам се сам, четейки и питайки. И доколкото научих, собствеността в България, може да бъде 4 вида - земя, сграда, обект в сграда (и плавателен съд). Също така, както и да чета и препрочитам текстовете на чл. 33 и чл. 66 от Закона за Собствеността, не съумявам да открия какъвто и да било довод в подкрепа на искането на нотариуса, който ще изповяда сделката (нотариус А).

Имам два въпроса:
1. Къде и в кой закон мога да открия основание за искането на нотариус А? То ест защо да трябва официално да предлагам моята сградичка на собственика на земята, защо той трябва да има каквото и да било отношение към моя лична вещ?
2. Съответно, ако сделката се изповяда без каквато и да било намеса на собственика на земята, би ли имал той някакво законово основание да оспорва сделката в бъдеще? - Ясно, че гражданско дело може да бъде заведено едва ли не от всеки срещу едва ли не всеки друг по едва ли не какъвто и да било повод, но имам предвид съобразено със закона оспорване - оспорване, на което съдия би обърнал внимание.

Благодаря!

[ivanov_p]

Не се питайте за нищо и не четете напразно, така е решил нотариуса, това иска. Отидете при друг.

[errant_lawyer]

Здравейте,

съгласно чл. 66, ал. 1 ЗС собственикът на постройката може да я продаде на трето лице при съответно приложение разпоредбите на чл. 33, сиреч както съсобственикът на една вещ трябва да предложи първо на останалите съсобственици да купят неговата идеална част от общата вещ, така и собственикът на една сграда, изградена върху чужд поземлен имот с учредено право на строеж, трябва да я предложи първо на собственика на поземления имот, върху който е изградена сградата.

В този смисъл вж. Решение № 441/10.01.2012 г., постановено по гр. д. № 1056/2010 г. по описа на ВКС: Разпоредбата на чл. 66, ал. 1 от ЗС създава ограничение за правото на разпореждане със сградата - суперфициарна собственост. Собственикът на тази сграда е длъжен да я предложи за продажба първо на собственика на земята и само ако той откаже, може да я продаде на свободно избрано трето лице, при същите условия, при които я е предложил за изкупуване на собственика на земята. Целта на закона е собствеността върху земята и върху сградата да се концентрира в едно лице.

И още: Решение по гр.д. № 14158/2019 г. по описа на СГС:
Разпоредбата на чл.33 ЗС не съдържа забрана за съсобственик да се разпореди със своята част от недвижим имот в полза на трето за съсобствеността лице, но въвежда ограничение в упражняването на това право като го задължава да предложи преди това на останалите съсобственици да купят дела му при същите условия. Ако не изпълни задължението за другите съсобственици възниква правната възможност да изкупят неговия дял при условията на чл.33, ал.2 ЗС.
В чл.66, ал.1 ЗС законът е признал идентично право и за собственика на земята в хипотезата на суперфициарна собственост, когато сградата и мястото, върху което е построена принадлежат на различни лица при съответно приложение на чл.33 ЗС.

За собственика на земята ще възникне право на изкупуване, което той трябва да упражни в предвидените срокове. Дали той ще упражни правото си зависи от конкретните факти (интерес към сградата, средства да я купи, желанието му да се влачи, може би, в продължение на години по съдилищата и т.н.), но според мен, ако той предяви иск, най-вероятно ще му го уважат. Тогава той ще стане собственик на сградата; хората, на които сте продали сградата, пък ще дойдат да си искат обратно парите от Вас и т.н.

[hendekltd]

.

, благодаря Ви за пространния (и разбираем) отговор!

Сградата ми е със "съответните идеални части от правото на строеж" - ако това има значение.
Също така, собственикът на земята неколкократно ми отказа по телефона да купи сградата, както и на брокера ми, както и на нотариуса, при условията, при които купувачът е съгласен да ги купи. Работата е там, че собственикът на земята е един ужасно завистлив... индивид, който има единствено за цел да опропасти сделката. Беше подходил по идентичен начин, когато бившите собственици на сградата ми я продадоха на мен - безкрайно туткане, неподписване на декларация, лъжа след лъжа "утре ще подпиша" и прочее, включително гонеше по петите заинтересувани купувачи след оглед на сградата, връщайки ги от пътя и обяснявайки им как не е добра за купуване, как не може да се паркира в квартала, как му дължа пари за "обща вода", както и пари за "данъка на земята, който е плащал през годините" - все абсолютни клевети и фактологически неистини.

"Земевладелецът" по никакъв начин няма да купи сградата при договорените условия - нито сега, нито в бъдеще. Сумата не е значителна за мен, но за него е абсолютно непосилна. Целта му е просто спъване на сделка, в типичен, уви, местен стил. Та, за мен е по-важно да не заложа/създам предпоставка за проблеми от юридическо естество на бъдещия собственик, отколкото да взема парите на всяка цена.

Да кажем, че в най-общия и по-вероятен случай, едно пропускане на стъпката "отказ чрез декларация" би създал предпоставка за някакъв вид обжалване на сделката от страна на собственика на земята, ок. Но този човек по никакъв начин не би могъл да купи сградата при договорените условия - то ест, няма как да стане собственик на същата. Но за какво би могъл да заведе иск към сделката или към новия собственик? За какво би могъл да се "заяде" при положение, че хипотезата е, че няма средства да купи имота, няма и никакво желание да го купува за такава сума?

[oberst]

Абсолютно същият казус възникна и при мен - две самостоятелни сгради върху общинско УПИ. За да продам която и да е, първо трябвало било да я предложа на общината, все едно имам съсобственост с нея. Видях тая интерпретация на ВКС и веднага ми възникват аналогии - апартаментите в София масово са върху общински УПИта. Никога не съм чувал ако някой реши да си продаде апартамента, че първо трябва да го предложи на общината, щото земята е нейна. Къде е разликата между апартамента ми, който е на общински терен и сградата ми, която също е на общински терен? И двете са си самостоятелни обекти върху УПИ чужда собственост.

[guest1]

Къде е разликата между апартамента ми, който е на общински терен и сградата ми, която също е на общински терен? И двете са си самостоятелни обекти върху УПИ чужда собственост.

Никаква!
Макар Отстъпеното Право на Строеж (ОПС) да е ограничено - то си е напълно самостоятелно и независимо от Правото на собственост!
Затова въпросния собственик на земята има „гола собственост“ - дето за друго не става!

Пп. Имаше един момент, когато общините се опитваха „да пробутат“ такива имоти на собствениците на сградите и „да инкасират“ малко суха пара. Ама май ... не им се получи масово.

[oberst]

Никаква!
Макар Отстъпеното Право на Строеж (ОПС) да е ограничено - то си е напълно самостоятелно и независимо от Правото на собственост!
Затова въпросния собственик на земята има „гола собственост“ - дето за друго не става!

Като е никаква, вие чували ли сте някой като продава апартамент в блок, построен върху УПИ вид собств. Общинска частна, НТП Комплексно застрояване, първо да предлага апартамента си на общината и едва след отказ, да го продава на трета страна? То, над половин София е при такива условия. Ами когато УПИто е частно със суперфиция, тогава какво става? Сестра ми е собственик на УПИто, в което има кооперация. Никой не е идвал нищо да й предлага за купуване, а апартаментите в нея си смениха собствениците сума пъти. Нещо съвсем се обърках...

[oberst]

Пп. Имаше един момент, когато общините се опитваха „да пробутат“ такива имоти на собствениците на сградите и „да инкасират“ малко суха пара. Ама май ... не им се получи масово.

Така, де - ако си ях урпажнил правото да поискам да придобия УПИто, като собственик на сграда в него, сега нямаше нотариусът да ми търси декларация за отказ от общината. Хем общината щеше веднъж да вземе пари за УПИто, после всяка година да ме цака с ДНИ и ТБО върху цялото, а не само върху сградите.

Обаче май тая собственост не е съвсем гола, щом се явява тежест за имота - не мога да се разпореждам свободно със собствеността, ами трябва да го карам, като че ли собственикът на земята ми е съсобственик и първо на него да го предложа, на условията, на които имам купувач. Егати простотията... Още нещо възниква - ами яко УПИто е съсобственост? На всички съсобственици ли трябва първо да се предложи сградата и от всички да се търси отказ?!

[oberst]

Целта на закона е собствеността върху земята и върху сградата да се концентрира в едно лице.

Ха, ха, ха, кви са тия комунистически аргументи и глупости?! От къв зор със закон ще се месят в свободния пазар?! Ако собственикът на земята иска да купи и сградата отгоре, да си се разбират със собственика й и това е. Никой не ге спира да направи добра оферта на собственика на сградата. Тва ВКС е същото като цялата тая територия, набедена за държава, дето била искала да консолидира собствеността, все едно тези пазарни отношения са нейна работа.

[hristev]

Колегата errant lawyer е прав.

На Вас Ви се струва "ха-ха", защото просто не сте се запознали със съдебната практика, която "праща" нормите на чл. 33 и чл. 66 от ЗС "на почивка", що се отнася до обекти, находящи се в сгради в режим на етажна собственост, към които СОС има прилежащи идеални части от земята (пък било то и обекти без земя но в сгради в режим на етажна собственост).

[oberst]

Още повече ха, ха, в такъв случай и не съм казал, че човекът не е прав, ами се смея на аргументите на скапаняците от ВКС. Егати държавата, егати съдебната практика. Това ако е свободен пазар... Значи, ако има етажна собственост, тогава това не важи, ако няма - важи. От къв зор и по каква логика се прави това разграничение може да каже само прокаженият ни съд, щото било имало интерес да се окрупнява собствеността, ама стига да не е в режим на етажна собственост - тогава този интерес го няма. Що? Щото тъпаците с високите заплати така са решили. Та, сграда, построена със суперфиция, реално се приравнява на съсобственост и то щото ВКС така си мислят - ха, ха, ха.

[guest1]

Колегата errant lawyer е прав.

На Вас Ви се струва "ха-ха", защото просто не сте се запознали със съдебната практика, която "праща" нормите на чл. 33 и чл. 66 от ЗС "на почивка", що се отнася до обекти, находящи се в сгради в режим на етажна собственост, към които СОС има прилежащи идеални части от земята (пък било то и обекти без земя но в сгради в режим на етажна собственост).

Упс!!!

Според вас - ЗУЕС е с предимство пред ЗС? И то въз основа на практика - не на текстове?

А това ... пропуснахте ли - от 30 години е?

Чл. 2. (Изм. - ДВ, бр. 31 от 1990 г.) Собствеността принадлежи на държавата, на общините, на кооперациите и други юридически лица и на граждани.
(Изм. - ДВ, бр. 33 от 1996 г.) Всички видове собственост се ползуват с еднакви възможности за развитие и закрила.

Пп. И още един въпрос, по повод

що се отнася до обекти, находящи се в сгради в режим на етажна собственост, към които СОС има прилежащи идеални части от земята (пък било то и обекти без земя но в сгради в режим на етажна собственост).

Дали всички сгради, които има СОС и принадлежат на повече от един собственик - попадат в обхвата на ЗУЕС?
Тоест - ако продавам самостоятелен етаж от къща, трябва да предложа първо на съседите и на собственика на земята - ако е с ОПС?

[oberst]

(Изм. - ДВ, бр. 33 от 1996 г.) Всички видове собственост се ползуват с еднакви възможности за развитие и закрила.

Ми, явно някои са с по-еднакви възможности, ако са в етажна собственост. Ако не са етажна собственост, а самостоятелни сгради, тогава са с по-малко еднакви. Щото тия от ВКС така смятат, а не щото има някаква логика. Тя логиката е ясна - почти цялата страна щеше да я касае тая простотия и затова вкарват изключението за етажната собственост, което реално става правилото. Изключение ставаме ние, дето не сме в етажна собственост и го отнасяме. С други думи, тая суперфиция извън етажната собственост е пълна простотия, според ВКС и е приравнена на съсобственост, чрез тоя чл. 33. Хем имам право на строеж, хем нямам право на самостоятелна собственост - ха, ха, ха.

[guest1]

Ми, явно някои са с по-еднакви възможности, ако са в етажна собственост. Ако не са етажна собственост, а самостоятелни сгради, тогава са с по-малко еднакви. Щото тия от ВКС така смятат, а не щото има някаква логика. Тя логиката е ясна - почти цялата страна щеше да я касае тая простотия и затова вкарват изключението за етажната собственост, което реално става правилото. Изключение ставаме ние, дето не сме в етажна собственост и го отнасяме. С други думи, тая суперфиция извън етажната собственост е пълна простотия, според ВКС и е приравнена на съсобственост, чрез тоя чл. 33. Хем имам право на строеж, хем нямам право на самостоятелна собственост - ха, ха, ха.

За другите го намекнах, но на Вас ще ви го посоча - това е ЗУЕС

Чл. 3. За управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността.

Тоест - една малка „кооперация“ на три етажа, с три самостоятелни апартамента - не е в режим на етажна собственост! Нищо, че там също може да има ОПС - без значение, дали за цялата сграда или за „въздуха“ - надстрояване.
Колкото до самото ОПС - то е до окончателно завършване на строежа, а после се транформира в право на собственост! Без намеци за съсобственост!

[Melly]

[quote="hendekltd"]
Здравейте!

Продавам малка самостоятелна сграда, находяща се върху земя, собственост на лице Х. Сградата е изцяло моя собственост, няма съсобственици.
Нотариус А иска собственикът на земята да подпише декларация по чл. 66/чл. 33 от ЗС, т.е. иска аз официално да предложа на собственика на земята да купи моята сграда при същите условия, при които купувач У е съгласен да я купи.
Колкото и да чета чл. 33 и чл. 66 от ЗС, там се говори императивно за СЪсобственост. А в моя случай съсобственост няма - аз съм единствен и пълноправен собственик на сградата.


hendekltd,

Ще бъда съвсем кратка в изложението:
Налице е суперфициален собственик на сграда, построена върху чужда земя. Вашите права, а и на всеки следващ приобретател са гарантирани от закона дотолкова, доколкото собственикът на земята (УПИ-то) е длъжен да търпи ограничението да осигурява безсрочно достъп до прилежащата около сградата площ за ползването й като собственик.
Законът така казва!

От тук, моето мнение е, че чл.33 ЗС във този случай е неприложим.

Успех!

[oberst]

И двамата guest1 и Melly звучите логично, а и аз без да съм никакъв юрист, по анлаогия, смятам същото. Купувам обществени сгради върху общински имот, решавам сега да ги продам от едната ми фирма на другата и нотариусът ми изброява необходимите документи, сред които и тая декларация от общината, с което ме хващат нервите, защото ме приравнява с режима на съсобственост. Без декларация от общината, че отказва да го купи - прехвърляне йок. Пък там нотариусите не са колко в София, за да обикалям, докато намеря някой, който не инерпретира превратно глупостите на ВКС, които дискриминират според етажната собственост, щото са се усетили, че ако тая им простотия важи безусловно, то цялата страна ще гръмне с апартаментите. Възниква и по-абстрактен извод - по тая логика, сгради, построени със суперфиция, които не са в етажна собственост, реално имат тежести, все едно са съсобственост на собственика на земята и продажбата им е зависима от неговото благоволение.

Обаче, тия сгради съм ги купил от ЧСИ на публична продан. Той що не ги е предложил първо на общината, като собственик на земята?! Значи, ЧСИтата могат да продават без да им пука, а аз не мога...

[oberst]

Решение № 626 от 6.12.2010 г. на ВКС по гр. д. № 6/2010 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Бранислава Павлова

чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК
чл. 290 ГПК
чл. 17, ал. 1 ЗЗД
чл. 33, ал. 2 ЗС
чл. 66 ЗС

Разпоредбата на чл. 66 ЗС, препращаща към чл. 33 ЗС, дава право на собственика на земята да бъде предпочетен като купувач на сградата суперфициарна собственост в същия имот. В случай, че не бъде поканен, той може по исков ред да упражни правото си на изкупуване като встъпи в правоотношението между продавач и купувач при уговорените вече между тях условия. Предпоставка за упражняването на това субективно право е договорът за продажба да е действителен и да е породил вещнотранслативен ефект. Когато страните по договора са сключили една привидна сделка, тя съгласно чл. 17, ал. 1 ЗЗД не поражда правни последици, а се прилагат правилата за прикритото съглашение ако са налице изискванията на закона за неговата действителност. Ето защо съсобственикът, респ. собственикът на земята не може чрез встъпване в нищожното привидно съглашение да придобие права, защото такива не възникват и за страните, които са го сключили. При частичната симулация на посочена в нотариалния акт по фискални съображения по-ниска цена, страните по договора за продажба могат в производството по чл. 33, ал. 2 ЗС, в което те са необходими другари да разкрият своите действителни отношения. Доказателствата, които са допустими между тях могат да бъдат противопоставени на третото лице, което желае да изкупи собствеността, защото по изричното разпореждане на чл. 33 ЗС изкупуването трябва да стане при "същите условия", т.е. при условията, при които е сключен договорът. Изкупвачът - съсобственик по чл. 33, ал. 2 ЗС дължи действително уговорената, а не посочената в нотариалния акт цена между първоначалния продавач и третото лице, когато тя е по-ниска от действителната. Допустимите писмени доказателства за разкриване на симулацията по отношение на страните по симулативното съглашение могат да бъдат съставени едновременно или след сключването му и не е необходимо да имат достоверна дата.