Извършен частичен ремонт на покрив без решение на ОС на ЕС

[igeorgieva_k]

Здравейте,
на 04.10.2024 г. получавам следното съобщение във вайбър от съсед в жилищна сграда, в която притежавам апаратамент, но не живея в него:

"Здравей, ......... Говорено е с ........, преди да замине за ......, че ...... е намерил майстор във връзка с теча на тавана. На 30.09. и на 2.10.24 направихме, преди да почнат пак дъждовете, ремонт на покрива - общата част, която течеше, с обшиване на капандурата с ламарина и измазване на двата комина. Раздигане на керемидите, слагане на нова мембрана, наковаване на летвите, измазване на капаците на билото, измазване на двата комина с теракол. Цената е 2100 лв., Пада се по 350 лв. на апартамент. ........ ми плати вчера. Направила съм два договора, имам разписки от майстора и снимки на ремонта. Поздрави!"
В отговор на това съобщение, аз изпратих отговор:

"Здравей .......,
разбирам, че ми пишеш, защото е извършен разход за общи части и моят дял е 350 лв. Т.е искаш от мен 350 лв. ОК, ще ги получиш!
Не се прави така, обаче! Не само заради ЗУЕС, а и в името на добрите съседски взаимоотношения, редно беше да бъда информирана, че се предвижда такъв ремонт в спешен порядък.
Освен солидарен собственик с идеални части от общите части със съответните задължения, съм и собственик в етажната собственост, който е редно да бъде уведомяван за свикване на събрание, на което се вземат решения във връзка с извършването на всички видове ремонт на общите части в сградата.Така както получих съобщение, че дължа 350 лв, така беше редно да бъда уведомена, че предстои ремонт на покрива, за който ..... е намерил майстор с конкретна оферта. Поздрави!"

И получих това:
"Здравей,........ Знаеш, че съм привърженик на събранията и винаги съм помагала на ....... за тяхната организация и за последващо информиране. Не е имало събрание, защото ремонтът беше в спешен порядък, макар че няколко пъти е повдиган въпрос. Течеше в общия таван точно пред вратата на моя таван, около капандурата и на плочата над апартамента на ....... ..... ( отсъства от страната. В момента, в който съобщавам на всички, съобщавам и на теб. Всички документи и снимки са при мен. Поздрави!"

Моля за мнение, след като не е имало ОС на ЕС, на което да е взимано решение за ремонт на покрива, може ли извършеният ремонт да мине за необходим или спешен ремонт, за който съседката е заплатила с лични средства, които останалите собственици трябва да възстановим.
Всъщност аз нямам нищо против да бъде извършен ремонт на покрива, но не съм съгласна това да се случва без да бъда уведомена преди извършването му. Освен това нямам никаква представа дали изпълнителят, извършил ремонта не е направил поразия (разместени, счупени керемиди или нещо друго) на участък в близост до ремонтирания. Утре друг съсед може да реши, че е "необходим ремонт" на останалата част от покрива (или някаква друга дейност) и отново без да съгласува с останалите да се извърши такъв ремонт.
Не оспорвам, че дължа сума за ремонтирани общи части, а за начина, по който съм уведомена и задължена. Права ли съм? Ако да - на какво основание? Ако не съм - моля за разяснение.
Благодаря предварително за отделеното време

[nikodim77]

Здравейте,
По изложените от Вас обстоятелства в поста Ви, аз не намирам да е налице осъществено нарушение на Вашите права като собственик или пък на разпоредба на ЗУЕС.
Основният Ви мотив да търсите правна защита е, липсата на уведмояване за ремонта, респ. разходите, които са произлезли от този ремонт. Позовавате се на това, че същият е осъществен без за това да е взето решение на общото събрание на етажната собственост, от каквото решение Вие бихте получила необходимата предварителна онформация. Но, чл. 49 от ЗУЕС, посочва, че т. нар. „неотложен ремонт” може да бъде извършен и без реш. на ОС, на ЕтС, а с реш. еднолично от управителя. В разменената кореспонденция по „Вайбър” между Вас и управителя (предполагам, че е той), същият е посочил, че става дума за „неотложен ремонт”, макар да е нарекъл същия „спешен”. От описанието на състоянието на покрива и сезонът, в който сме, а предстои по-тежък такъв, безспорно може да се приеме, че става въпрос именно за неотложен ремонт, какъвто е дефиниран в § 1, т. 9 от ДР на ЗУЕС.
Относно плащането, то чл. 6 на ЗУЕС, а и в § 1, т. 12 от ДР на същия, както и чл. 41 от ЗС са ясни, и ако не сте съгласна със сумата то, оспорването не може да се крепи на ремонта, направен без реш. на ОС на ЕтС, а на друго основание.

[igeorgieva_k]

Благодаря за отговора. Пояснявам, че не е имало ОС на ЕС, а решението за предприемането на частичния ремонт е взето от съседа, изпратил ми съобщенията. Той не е управител на ЕС. Управителят е този, за когото се споменава, че е извън страната (и на когото тече на плочата на апартамента). Изборът на изпълнител на ремонта, дължимата сума, периодът на извършване на ремонта не са съгласувани с никого. Никой от съкооператорите не е присъствал по време на извършваните дейности и не е наясно какво точно е извършено и как. Предстои да бъдем информирани на събрание чрез снимков материал. Назад във времето не е коментирана темата за необходимост от такъв разход. Никой от съкооператорите не е бил на оглед, от който да става ясна необходимостта от чак такава спешност.

[nikodim77]

Здравейте отново,
От първия Ви пост е трудно да се разбере от точките, заместващи подробности, че именно управителят е извън страната…
Понеже пак споменавате ОС на ЕС, то, пак Ви посочвам, че ако ремонтът е неотложен, за него не е необходимо реш. на ОС на ЕС. В този смисъл е ирелевантно и обстоятелството, дали на предходни събрания е коментиран проблемът с покрива. Сега при новите данни, че решението не е взето от самия управител, а от друг съсед, може да се мисли за друго разглеждане на случая с поглед включително и над текстове от ЗЗД, но все пак, от написаното от Вас: „Здравей, ......... Говорено е с ........, преди да замине за ......, че ...... е намерил майстор във връзка с теча на тавана.”, може да се направи извод, че управителят все пак е взел решение, основано на ЗУЕС, като поради ангажимента му извън страната е възложил изпълнението и заплащането на въпросния съсед…, но това са догадки. Щом предстои събрание, вярвам, че там ще получите желаните отговори, като до тогава не сте длъжна да плащате.

[guest1]

Благодаря за отговора. Пояснявам, че не е имало ОС на ЕС, а решението за предприемането на частичния ремонт е взето от съседа, изпратил ми съобщенията. Той не е управител на ЕС.

Прочетете ЗУЕС, по конкретно

Чл. 48. (6) Всеки собственик може да извърши със собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общи части на сградата без решение на общото събрание, в случаите, когато е уведомил управителя за необходимостта от такъв, но той не е свикал общо събрание в едномесечен срок от уведомяването. Разходите за извършване на ремонта, направени от собственик за негова сметка, с решение на общото събрание се възстановяват или се прихващат от дължимите от него вноски по чл. 50 след представяне на документи, удостоверяващи плащанията.
(7) Ако разходите, извършени от собственик, не бъдат възстановени по реда на ал. 6, той има право да предяви иск срещу останалите собственици.

Също и дефинициите на "необходим" и "неотложен ремонт".

[igeorgieva_k]

Благодаря за отговорите!
Прочетох ЗУЕС - някои неща разбрах, други са неясни за мен. Това, че е възможно да бъде извършен ремонт без решение на ОС разбрах. По-скоро не е ясно за мен как се определя дали един ремонт е спешен или не. Неохдодимо ли е след като е установен теч от съседа, съкооператорите да бъдат най-малкото уведомени за това и те също да видят, че такъв действително има и в каква степен е проблемът. Защото, ако е прокапал леко покривът, то е имало време да бъде свикано ОС, на което да бъде обсъдено всичко около създалата се ситуация - спешност, разглеждане на оферти и т.н, определяне на това как да бъде платено - чрез допълнително събиране на суми или от вече събран ФРД, дори би могло да бъде взето решение за цялостен ремонт на покрива....Предложение за изпълнение на ремонта на доста по-ниска цена също би могла да бъде вероятно. Ако извършеният ремонт е до част от покрива, която е над мое помещение (например) имам ли право да следя за прецизността на изпълнение? Ако е нарушена цялостта му (счупени керемиди или нещо друго) как мога да докажа, че се е случило по време на този ремонт? Пак казвам, не бягам от задължението си поемане на дължимия дял. Не искам обаче да бъда уведомена следващ път, че някой е направил ремонт на стълбището (например), защото е сметнал това за спешно.

[nikodim77]

Здравейте пак,
Вижте Г-жо/це/ igeorgieva_k, да, принципно следва да бъдат уведомени истаналите собственци, както и да бъде търсена по-изгодна оферта, но когато се касае за неотложен ремонт тези обстоятелства са пренебрежими. Нелепо е да следите изпълнението на ремонта, дали е качествено само над частите, които са Ваши…! А ако видите, че над частта на съседа Ви се изпълнява некачествено, - какво, ще оставите така нещата?!? Ремонтът е извършен такъв какъвто е, предполагаемо с едно качество над всяка една част от покрива. Рекламации се предявяват за цялостното изпълнение, защото при общите части няма мое – тяхно, те са общи на всички живущи. Примерът със стълбището е неотносим към течащия покрив. Ще Ви посоча, реална случка в Овча купел преди години.:
Стоя си в апартамента на 8-мия етаж (панелка от 80те години) без да подозирам, че нещо се случва. Навън валеше проливен дъжд, когато се позвъня. Отварям и гледам съседката ми от 6-тия етаж, настървена, ядосана, „Абе какво правите бе?!! У нас тече по стените вода, а Данчето под теб казва, че не е от тях!” Поогледах си апартамента – нищо. Поканих я да влезе, и тя се убеди, че проблем при мен няма. В това време по етажите се чу суматоха, разтичаха се съседи, и се оказа, че вода се спуска от покрива и тече по апартаментите, като е стигнала вече до третия етаж.
Е, повярвайте Г-жо/це igeorgieva_k , че нито е търсен евтин вариант, нито някой е гледал дали над неговата част ще стане по-добре. Още на другия ден дойде една бригада, която за около 4-5 дена осъществи ремонта на покрива изцяло, за което си платихме и вярвам, че и до днес проблеми там няма (продадох апартамента, но по други причини, без връзка с теча!).
Та, накратко, течащ покрив, както и да го погледнем си е неотложен ремонт.
E, разбира се, че ако има лек теч, разместени и напукани керемиди, и времето е сухо, това предполага да се търси по-изгодна оферта, и да бъде обсъдено с останалите собственици, но по данните, които представяте, това е моят отговор.


пп.
относно по-изгодната оферта, има една сентенция: "Който пл;аща малко - плаща два пъти", през годините съм се убедил в истинността на тези думи.
Ако желаете пишете след събранието...
Хубав ден Ви желая!

[igeorgieva_k]

Струва ми се, че четете между редовете и по тази причина оставам неразбрана. Ще Ви отговоря по-скоро заради опита ми да разясня ситуацията в случай, че и някой друг реши да изрази мнението си оттук нататък. Въпросът ми беше как се определя дали един ремонт е спешен и кога не. Тъкмо защото, ако видя (аз или друг контрольор, какъвто по правило май трябва да има една ЕС) дали ремонтът се извършва некачествено бих обърнала внимание и по този начин ремонтът не би трябвало да бъде приет с приемо-предавателен протокол. В тази връзка съм написала, че е редно да се следи за качественото изпълнение и съм написала НАПРИМЕР над част от покрива над моя таван (като това би могла да бъде част над таванското помещение на всеки друг съсед). Написала съм, че е извършен ЧАСТИЧЕН, а не ЦЯЛОСТЕН ремонт и заради това е логично, ако има засегнат участък, той да бъде в близост до този, по който е работено.
Няма как да предявя рекламация за каквото и да е, при положение, че не съм наясно какво е било и как е изпълнено към момента на приемането на извършената услуга. Още повече месец и половина след реализирания ремонт.
Със сигурност примерът, който сте дали със ситуацията във Вашия блок няма общо с нашата. Ако беше сходен, всеки от живущите в нашата сграда щеше да е наясно, че е имало такава ситуация и изобщо нямаше да стои въпросът за поне 3-ма от 6-имата собственици наложително ли е било да се извърши ремонт или не .
Краят на поста Ви всъщност е разковничето в моя въпрос. Определянето на течащ или прокапал покрив, според мен би спомогнало за определяне на спешността/неотложността на ремонта от днес за утре или от днес за след 10 дни (НАПРИМЕР), когато ще има време за обсъждане. Евентуален оглед от компетентно лице в присъствието на поне двама от шестимата собственици в сградата би спомогнал да се вземе решение дали има необходимост от спешен/неотложен цялостен или частичен ремонт, от кой изпълнител и на каква цена.
За мен не стои въпросът дали да дам 350 лв или не. Убедена съм, че трябва, защото съм на мнение, че освен да се позоваваме на нормативни уредби, трябва да ги има и добрите междусъседски взаимоотношения.
А примерът с ремонта на стълбището е абсолютно относим в случай, че съсед реши, че обелената мазилка по стените "може да наруши цялостта на сградата" и това да породи спешен ремонт, поет с лични средства, които ние да възстановим без да противоречим. А всъщност желанието му от две години е да се освежат цветовете по стените, защото изглеждат овехтели.
Дали евтиното излиза скъпо зависи от ситуацията. Попадала съм и когато евтиното излиза двойно, и когато си е струвало повече от скъпото...
Благодаря Ви за отделеното време!

[nikodim77]

Уважаема Г-жо/це igeorgieva_k ,
Макар в тонът Ви да се отчита несъгласие, изразено в думите „Струва ми се, че четете между редовете…” ще отделя от времето си и тук да Ви отговоря по реда на наведеното от Вас, но моля, и Вие не четете между редовете! Правото понякога се размнава с някои житейски очаквания...:
Как да определите дали един ремонт е спешен и кога не?
Ами и ние тук във форума не знаем в детайли ситуацията и се водим по написаното от Вас, а то е:

… теча на тавана. На 30.09. и на 2.10.24 направихме, преди да почнат пак дъждовете, ремонт на покрива - общата част, която течеше…

В закона е указано (дефинирано) кой ремонт се счита за неотложен, и кой необходим, тази преценка се обуславя от наличието на факторите, изброени в текстовете и е по-скоро субективна, ако не е направена от вещо лице. Реално погледнато този ремонт спада към необходимия, но когато е налице теч, то последният обуславя, разрушаване на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях. Водата от теча, попаднала в ел. инсталциите може да доведе до ситуация, застрашаваща живота и здравето на лица, живущи или посещаващи имота. Така също до разрушавания на важни за конструкцията елементи, корозия на арамтура и др. Та когато е налице теч, в сезон, който по своята същност е валежен, то би следвало такъв ремонт да се приеме за неотложен, а не за необходим. В този смисъл е налице и трайна съдебна практика, в която съдебните състави приемат, че когато е налице теч и влага, то винаги се касае за неотложен ремонт. (съдебни Р. в тази насока има десетки, например тук: https://legalacts.justice.bg/
Дали е ЧАСТИЧЕН, или ЦЯЛОСТЕН ремонт щом е на обща част, каквато безспорно се явява покривът, то това обстоятелство е ирелевантно по вълнуващите ви въпроси.
Досежно това:

Определянето на течащ или прокапал покрив, според мен би спомогнало за определяне на спешността/неотложността на ремонта от днес за утре или от днес за след 10 дни (НАПРИМЕР), когато ще има време за обсъждане.

По-горе вече посочих, че при прокапал, течащ, които не се разграничават много се приема, за неотложност за ремонта. Още повече и в сезон на предстоящи валежи.
По отношение на т.нар. „контрольор” законът не въвежда задължение за наличие на такъв. Но все пак явно, че макр и да не е в това си качество, съседът, направил снимки и протоколи е осъществил един вид функцията на контрольор.
Не знам какво имате предвид под - „…редно да се следи за качественото изпълнение…”, но не вярвам, че имате предвид, някой да стои като пъдар, над работниците и да следи тяхната дейност, което ако не абсурдно, то е обидно за тях. Нима стоите до техника в сервиза, докато ви ремонтира, телевизора например...?!? Работата се приема именно след нейното завършване, и именно със съставяне на съответня приемопредавателен птотокол. Последващи рекламации се правят от възложителя, което може и да е по данни на други живущи, забелязали дефекти или очевидни такива.
По отношение на:

А примерът с ремонта на стълбището е абсолютно относим в случай, че съсед реши, че обелената мазилка по стените "може да наруши цялостта на сградата" и това да породи спешен ремонт, поет с лични средства, които ние да възстановим без да противоречим.

Не, не е относим, защото ремонтът на обелена мазилка е доказуем, че не спада към необходимия или неотложен такъв, и тогава отношенята се уреждат както по ЗУЕС, така и по ЗЗД…
И тук се връщам на написаното в предходния ми пост, за изчакване да мине предтоящето събрание, на което Вие изложете същите доводи и мотиви, които излагате тук. И тогава вече ще прецените, дали да търсите правни отговори на касаещи Ви въпроси.
В крайна сметка Вие във всеки пост натвърждавате, че не сте за тези 350 лева, както и, че сте за добри междусъседски отношения, нали…

[igeorgieva_k]

nikodim77, благодаря за отговорите и отделеното време!

[igeorgieva_k]

Оферта от изпълнителя, договор между етажната собственост (или собственика. Кое от двете) и изпълнителя, фактура (данъчна ли трябва да бъде?) за цялата платена сума или касови бележки за използваните материали, приемо-предавателен протокол ли са документите, които трябва да представи собственикът, извършил ремонт на ОС с лични средства? Разписка може ли да бъде документ, който можем да приемем за такъв?

[guest1]

Много неща могат да се ползват:
Оферта от изпълнителя и договор между собственика - ако ма, а не е било устно договаряне. Етажната собственост не може, защото няма решение на ОС.
Фактура - каквато изпълнителя може да издаде. Данъчна издават лицата, регистрирани по ЗДДС.
Касови бележки за използваните материали - ако са купувани отделно.
Разписка е документ, друг въпрос е съдържанието.

Най-чисто става чрез възлагане на целия ремонт (труд, материали, логистика) на изпълнител и тогава идва
приемо-предавателния протокол.

[igeorgieva_k]

Благодаря за бързия отговор! Знаете ли какво задължително трябва да съдържа разписката?

[guest1]

Благодаря за бързия отговор! Знаете ли какво задължително трябва да съдържа разписката?

Разписка за получена сума е документ, който служи за размяна на пари между две лица, когато тази размяна не се извършва на каса в предприятие.
Реквизитите не са нормативно регламентирани и се ограничават до тези, с които стопанската операция може да се опише еднозначно. Имена, сума, основание, дата...

[igeorgieva_k]

Благодаря, guest1!

[guest1]

Благодаря, guest1!

Пак заповядайте!

[igeorgieva_k]

Вече, след проведено събрание, на което трябваше да бъдем официално запознати с извършения ремонт, съм тук отново
Този път въпросът ми е друг - Как да се съглася с извършения ремонт, при положение, че:
Има сключени два договора за извършване на ремонта - един при стартиране на работните дейности за 800 лв (каквото е било уговорено първоначално) и втори - след като керемидите са раздигнати - за 1300 лв. Договорите са изключително нескопосани, няма касови бележки, разписки или каквото и да е друго, с което да удостовери какви и в какво количество материали са използвани. Не е описано какво е наложило да бъдат доплатени 1300 лв и за какво. Приемо-предавателен протокол няма нито след първия ремонт, нито след втория. Съществена за мен е точката от договора, в която е описано, че Възложителят (в случая лицето, което е извършило ремонта със свои средства) “има право на рекламация за отстраняване на недостатъците на изпълнението в срок от 6 месеца от приемане на работата.” Останалите “членове” от договора не бих искала да коментирам. На събранието не беше представен снимков материал от работата. За капак - договорите са изготвени от нашия съсед с всичките му “капани”….
Не мога да оставя настрана факта, че съседите смятат, че общи помещения са частите от покрива, които не са върху нечие таванско помещение.
Майсторите, които са извърши ремонта били от Своге. Не мога да твърдя, че са извършили някоя беля върху друга част от покрива, за да ги повикаме отново да ремонтират и нея. Но има немалък брой такива случаи. Та, ако има такава нанесена щета по покрива върху моето таванско помещение - според разбиранията на съседите ще трябва да си направя ремонта сама. Тогава не съм убедена, че някой от тях ще се съгласи да разделим разхода на 6 доброволно. И в момента има несъгласни (които са категорични, че няма да дадат пари) или недоразбрали…
Имам колебания как да постъпя… Редно е да бъда коректна и да дам 350 лв, защото съм коректен съсед, но в същото време никак не мога да се съглася, че трябва при всичко, описано по-горе.

[guest1]

Тези неща - оферта със снимки, договор, приемане на работата (пак снимки) - биха били предмет на експертиза. Без значение частна или съдебна, но ще се идва на място.

За сравнение, набързо намерих този сайт - pokrivremonti.com/ceni Цени на Билдинг Корпорейшън 98. Има и други фирми, които се занимават със същото.
Обърнете внимание, както на цените, така и на това - „Гаранция: 15 години“