Продажба имот

[justiceforall]

Здравейте,

двама съпрузи притежават имот.Единият умира преди много години и остават преживелият съпруг и двете им деца.Преживелият съпруг не е обгрижван обаче от децата си и още докато другия съпруг е бил жив е прехвърлил имота на внука си с предварителен договор,в който има клауза,че след изтичане на 5 год. срок от подписването предварителния договор се счита за окончателен.Валиден ли е този договор и днес или трябва да се премине през процедура по сключване на окончателен договор пред съда?

[ivan_lawyer]

Това е годен предварителен договор - ако се стигне до съд ще има следният спор - Внук - купувач - Дядо или наследници на дядо.

Съдът трябва да узакони продажбата - това е редът. Съдът ще запише сделката - ще извади скици.

[hristev]

Не е толкова лесно да се отговори. Всъщност лесно е, но не давате достатъчно информация. Дайте обективни правнорелевантни факти.

"Преживелият съпруг не е обгрижван обаче от децата си" не е правнорелевантен факт, а е ваша субективна оценка на чуждо поведение, която не може да се използва като основа за правен съвет.

Колко много са "много години" ?

Отделно - законът не позволява да се прехвърли имот с предварителен договор. Предварителния договор е едно обещание да се прехвърли имота. С него не се прехвърля, а се обещава да се прехвърли. Поради това, клаузата, че "след изтичане на 5 год. срок от подписването предварителния договор се счита за окончателен" е нищожна с арг. от чл. 26, ал. 1, предложение първо ЗЗД - като противоречаща на императивната норма на чл. 18 ЗЗД. Разбира се тази нищожност трябва да бъде прогласена от съд - не настъпва автоматично. Въпреки това всеки съд ще я програли без да му мигне окото.

Ако разтълкувате какво имате предвид под "валиден", може и да помислим над това дали е "валиден" договорът или не.

За сега обаче аз не знам какво значение влагате в думата "валиден", затова и не мога да отговоря.

Иначе при всички случаи предварителния договор трябва да да бъде обявен от съда за окончателен, че да може да настъпи конститутивното действие - тоест да имаме вещнопрехвърлителен ефект, сиреч да премине правото на собственост от едно лице към друго.

В заключение - за да може да Ви се отговори, трябва да изложите фактите такива, каквито са, а не Вашата лична оценка на фактите.

[justiceforall]

Отделно - законът не позволява да се прехвърли имот с предварителен договор. Предварителния договор е едно обещание да се прехвърли имота. С него не се прехвърля, а се обещава да се прехвърли. Поради това, клаузата, че "след изтичане на 5 год. срок от подписването предварителния договор се счита за окончателен" е нищожна с арг. от чл. 26, ал. 1, предложение първо ЗЗД - като противоречаща на императивната норма на чл. 18 ЗЗД. Разбира се тази нищожност трябва да бъде прогласена от съд - не настъпва автоматично. Въпреки това всеки съд ще я програли без да му мигне окото.

Под валиден разбирайте дали ще бъде реален и действителен,тоест дали внука може да се счита за собственик на имота след като с действителен (не нищожен) договор поиска от съда да обяви този предварителен договор за окончателен.До колкото Ви разбирам,а и каквито бяха опасенията ми,това обаче не може да се случи,защото всеки съд ще обяви този договор за нищожен поради клаузата,че "след изтичане на 5 год. срок от подписването предварителния договор се счита за окончателен" и ако това е така то има ли как да се избегне тази нищожност например с подписване на анекс към договора,в който анекс страните да са съгласни да удължават действието на предварителния договор?

[justiceforall]

Това е годен предварителен договор - ако се стигне до съд ще има следният спор - Внук - купувач - Дядо или наследници на дядо.

Съдът трябва да узакони продажбата - това е редът. Съдът ще запише сделката - ще извади скици.

Годен,но явно с клаузата се превръща в нищожен,което не върши работа.Вие как мислите,може ли такъв предварителен договор да бъде удължаван с анекс без да се превръща в нищожен след петата година,докато не се поиска от съда сключване на окончателен?

[kalahan2008]

Предварителният договор за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот може да стане окончателен само по два начина:
1. Сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт;
2. Предявявяне на иск пред съответния съд да обяви предварителния договор за окончателен.
Всякакви други правни гимнастики са безсмислени. Не може да се превърне предварителният договор в окончателен с тази клауза, защото това може да стане само и единствено във формата на нотариален акт. Липсата на тази форма не прави предварителния договор невалиден/нищожен, а просто не го прави окончателен. Не е завършен фактическият състав по прехвърляне на собствеността, няма да настъпи вещно-транслативен ефект, тъй като има законово определена форма - нотариален акт, която трябва задължително да се спази.

[ykovachev]

Годен,но явно с клаузата се превръща в нищожен,което не върши работа.Вие как мислите,може ли такъв предварителен договор да бъде удължаван с анекс без да се превръща в нищожен след петата година,докато не се поиска от съда сключване на окончателен?

Колегата Калахан е обяснил подробно, но въпросът на колегата hristev "какво имате предвид под "валиден" сега става: какво имате предвид под "нищожен"?
Първо, нищожността на една клауза сама по себе си не влече нищожност на едно цяло съглшение. Зависи какво друго пише в съглашението.
И второ, ако договорът би станал "нищожен след петата година" , как точно съдът би го обявил за окончателен. Една сделка или си е нищожна, или не. Няма как да стане нищожна след изтичането на определен срок. Ако имате предвид нещо около давността, това вече е съвсем друго нещо, но със сигурност не е нещожност.
Така че Ви препоръчвам вместо да боравите смело с правни понятия, влагайки в тях някакъв Ваш смисъл, който е различен от приетото в правото, да използвате свои думи, за да изясните какво твърдите и какво питате.

[hristev]

Най-вероятно договорът Ви не е нищожен. Но е сигурно, че тази клауза е нищожна. Това не означава, че договорът Ви е нищожен. Просто конкретното изречение е родено неспособно да живее - тоест, от него не може да има правни последици. Това е едно правно нищо. Отчитам като грешка, че толкова много подробности нахвърлих.

Стига сме се отклонявали. Толкова много мислихме, но най-важното не казахте.

Най-важното вече е да кажете за годините. Колко много са "много години" ?

Защо питам ?

Защото приживе двамата съпрузи са подписали предварителен договор с внука. Тоест децата на съпрузите, както и преживелият съпруг, наследяват задължението да прехвърлят имота на внука, респективно да получат от внука продажната цена. Виждате ли ? Нож с две остриета.

Обаче упражняването на вяско право не може да се отлага до безкрайност. Има си срокове.

Вижте, колкото години минали - минали. Разкажете на някой адвокат, защото така няма да извлечете и грам полза за себе си.

Ако питате тук, както наблюдавам, или нищо няма да стане, или ще си навредите сам. По-добре при адвокато отидете.

[justiceforall]

Предварителният договор за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот може да стане окончателен само по два начина:
1. Сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт;
2. Предявявяне на иск пред съответния съд да обяви предварителния договор за окончателен.
Всякакви други правни гимнастики са безсмислени. Не може да се превърне предварителният договор в окончателен с тази клауза, защото това може да стане само и единствено във формата на нотариален акт. Липсата на тази форма не прави предварителния договор невалиден/нищожен, а просто не го прави окончателен. Не е завършен фактическият състав по прехвърляне на собствеността, няма да настъпи вещно-транслативен ефект, тъй като има законово определена форма - нотариален акт, която трябва задължително да се спази.

Kalahan,във формата на нот. акт е стандартния начин за прехвърляне на собствеността след предв. договор.Моето питане е малко по-различно,тоест дали може да се удължи предв. договор с анекс,за да може сега да се сключи окончателен договор във формата на нот. акт или пред съда с иск за сключване на окончателен.

[justiceforall]

Първо, нищожността на една клауза сама по себе си не влече нищожност на едно цяло съглшение. Зависи какво друго пише в съглашението.
И второ, ако договорът би станал "нищожен след петата година" , как точно съдът би го обявил за окончателен. Една сделка или си е нищожна, или не. Няма как да стане нищожна след изтичането на определен срок. Ако имате предвид нещо около давността, това вече е съвсем друго нещо, но със сигурност не е нещожност.

Ykovachev,точно това питам: Как точно съдът би го обявил за окончателен?Дали в правото е възможно да се удължава предварителен договор с анекс,така че да не настъпва изтичане на 5 год. срок за сключването на окончателен?Сигурно ли е,че такава клауза е нищожна и ако е нищожна има ли как да се избегне несключването на окончателен договор в рамките на 5 години,тоест как да се удължи предварителния договор?

[justiceforall]

Най-важното вече е да кажете за годините. Колко много са "много години" ?

Защо питам ?

Защото приживе двамата съпрузи са подписали предварителен договор с внука. Тоест децата на съпрузите, както и преживелият съпруг, наследяват задължението да прехвърлят имота на внука, респективно да получат от внука продажната цена. Виждате ли ? Нож с две остриета.

Обаче упражняването на вяско право не може да се отлага до безкрайност. Има си срокове.

Hristev,договорът е от 1998г.Цената е платена още тогава на преживелия съпруг в пълен размер.Консултирал съм се с адвокат,но смятам,че не получих най-доброто становище,видно от по-задълбочените отговори тук.

[ivanov_p]

Човек отива при адвокат или мома когато иска нещо. Питащия не е казал какво иска и да се отговаря е безсмислено. Да не забравяме, че изписания лист хартия изпратен до съда се нарича "иск" от искане, а не "въпросник" или "питаник".

[kalahan2008]

Моето питане е малко по-различно,тоест дали може да се удължи предв. договор с анекс,за да може сега да се сключи окончателен договор във формата на нот. акт или пред съда с иск за сключване на окончателен.

Ами не, Вие питахте нещо по-различно:

още докато другия съпруг е бил жив е прехвърлил имота на внука си с предварителен договор,в който има клауза,че след изтичане на 5 год. срок от подписването предварителния договор се счита за окончателен.Валиден ли е този договор и днес или трябва да се премине през процедура по сключване на окончателен договор пред съда?

Тогава питахте дали предварителният договор може да се превърне в окончателен след изтичане на 5 г. Сега питате дали може действието на предварителния договори да бъде продължено след изтичане на 5-годишния срок.
Имам чувството, че сте се консултирал с различни адвокати, попрочел сте тук-таме нещо и сте решил, че можете да боравите правилно с правните термини, но всъщност не е така. И тъй като не става ясно какво точно пише в този предварителен договор от 1998 г., трудно може да Ви се даде прецизен отговор. Трябва юрист да прочете договора, без да му го преразказвате с Ваши думи, защото те не са точни и не отразяват действителното правно положение.
По мое мнение вероятно тази клауза съдържа прекратително условие, съгласно което след изтичане на 5-годишния срок на предв. договор (изтичащ 2003 г.) същият се счита за прекратен. Ако няма такова прекратително условие и ако договорът не е прекратен или развален от тогава, същият си е действителен и може да бъде сключен окончателен договор във формата на нотариален акт. Но има много "ако", затова е най-разумно да намерите един адвокат, който е специалист във вещното и облигационното право, на който имате доверие, а не да питате из форумите за неща, на които така или иначе не може да Ви се отговори, без да се види самият договор.

[ivan_lawyer]

Най-вероятно ще отхвърлят по давност, но не е сигурно. Трябва да се прецени като "скок", тук вече говоря професионално.

"Скокът" ще бъде финансово рисков и не се знае докъде ще стигне. Възможно е секретно да се задейства процедура.

[hristev]

И аз считам, че 5 годишната давност е пропусната.

[vili_spasova]

Колега Христев +1 за мението Ви. По отношение нищожността на предварителния договор или клаузи от него слава богу си има чл. 26 от ЗЗД. Според мен анексът няма да санира волеизявлението и решението е иск, който вероятно ще бъде отхвърлен поради изтекла давност. ЗЗД е категоричен по отношение на сделките с недвижими имоти. Вижте чл. 18 и чл. 19 от ЗЗД. В правото има принцип, който горе-долу звучи така: Правото е за бдящите, не за спящите. Значи страните са спали около 20 години след изтичане на срока по договора и сега искат да го удължават с анекс. През това време някой, който не е собственик /напр. внук/, но е живял сам и необезпокояван повече от 20 год в жилището /тоест е владял и ползвал имота с намерение да го свои/ спокойно може да иска от нотариус да му състави нот. акт за собственост по обстоятелствена проверка.

[ykovachev]

Ykovachev,точно това питам: Как точно съдът би го обявил за окончателен?Дали в правото е възможно да се удължава предварителен договор с анекс,така че да не настъпва изтичане на 5 год. срок за сключването на окончателен?Сигурно ли е,че такава клауза е нищожна и ако е нищожна има ли как да се избегне несключването на окончателен договор в рамките на 5 години,тоест как да се удължи предварителния договор?

Понеже колегите доста понаписаха, освен да добавя, защото не го видях по-горе - давността не се прилага служебно. Тоест, въпросът е дали някой ще се позове на давност. Твърде възможно е, но не е 100 % сигурно.
Аз все още не мога да се ориентирам, ако сега има възможност да се сключи анекс, защо направо не се иде при нотариус за окончателен договор? Пък какъв да е този анекс, ако се отнесем назад към 2003. Да кажем, още 5 години - 2008. После още ли ще има? Така че то хубаво може да има последващи съглашения, дето се вика, ако не е анекс, може направо нов предварителен договор да има. Но факторите, които могат да повлияят на крайния резултат (прехвърлянето, ако приемем, че това е целта) са няколко и засега уравнението е с повечко неизвестни.

[vili_spasova]

Привет Ясене, прав си за сделката. Винаги могат да сключат нотариален акт. Обаче продавачи в НА трябва да са наследиците на продавача/ите по предварителния договор. Та ако има воля и желание да се подпише анекс, наистина не виждам защо да не се финализира сделката с НА, наместо да се правят излишни /тело/движения. Остава въпросът за подробнотсти по детайлите на сделката - за продажната цена платена пред 20 години и тнт. Нотарито да му мисли.

[ykovachev]

Здрасти, Вили!
Ей това се чудя - този, дето е подписал предварителния договор (обещателя), вече има наследници - какви анекси, с кого биха се сключвали? Защо се върви в тая посока? Явно няма как да са с починалия. А ако може с наследниците, какъв е смисълът от анекси, а не от окончателен договор?

[ivanov_p]

Като не знаете какво иска питащия се чудите, а той вероятно иска договора да се развали, защото вече е наследил майка си и иска дял. В тази ситуация е най-добре страните да седнат и да се разберат, защото ако се тръгне с рогата дядото може да продаде неговите части на внука или да ги прехвърли по друг начин, още повече те са платени.
Другият вариант е да се отиде при адвокат и да се каже какво е искането, съответно може ли да се постигне изцяло или частично.