предварителен договор - прекратяване заради ипотека

[portokal]

Отмяната на Закона за привилегиите и ипотеките значи ли, че е коренно променена в ущърб на кредитора самата същност на ипотеката?
Аз мисля, че ЗПИ не беше единственият аргумент, който посочих.

[n_ikito]

Безспорно е, че ипотеката се простира и върху подобренията на ипотекирания имот /в случая построената сграда/. Това, че е просрочена ипотеката нищо не означава, тя може да е погасена заедно с погасяването на задължението, но да не е заличена.
Мнението ми относно регистъра при Агенция по вписвания е, че за вписаните обстоятелства, трябва да се предполага тяхното знание.


моля пишете на кирилица

[bulgarian_man]

Е в случая не е в интерес на продавача да не заличи ипотеката - няколко банки вече стопираха кредити поради появата на тези ипотеки в справките....

[pinkopanter]

Ипотеката върху земята не се отнася и за сградата и няма нужда да се разваля предварителния договор според мен.

[bulgarian_man]

Ипотеката върху земята не се отнася и за сградата и няма нужда да се разваля предварителния договор според мен.

Bi moglo da e taka ako v ipotekata be kazano che tja e striktno samo varhu zemjata i nisto drugo. No poneje ne e bilo postroeno nisto a i ne sa znaeli moje bi....

[mitko6]

Здравейте,

Казусът е следния:

Подписан предварителен договор за покупко -продажба на апартамент, ново строителство. При подписването е платена и авансова сума. По време на договора се установява, че продавачът е ипотекирал в миналото замята върху която е построил комплекса от апартаменти с договорна ипотека. Ипотеката към момента на подписване на настоящия предварителен договор е просрочена. По условия в предварителния договор обаче при забава на плащане от страна купувача има "идиотски" проценти неустойка.

Срестал ли се е някой с такъв проблем и има ли опит?


Дайте идея по какъв начин да бъде прекратен договора, да се обезсилят натрупаните неустойки и да се върне на обратно дадената авансово сума?

Благодаря Ви предварително!

Прочетох открай-до край темата и не видях някой да ти е отговорил правилно на конкретно поставения въпрос, в пълнота! Инак има много верни попадения, по принцип
Така, накратко - при подписване на предварителния договор земята, върху която е била построена сградата, в която се намира въпросният апартамент, е била ипотекирана за обезпечение изпълнението на някакво парично задължение, поето от ипотекарния длъжник. В този случай на ипотекарния кредитор не може да му се противопоставят права, възникнали след учредяване на ипотеката (разбра се, ако приемем, че 10 годишният срок не е изтекъл, а дори да е изтекъл, че ипотеката може би е била подновена преди това), т. е. извършените разпореждания с ипотекирания имот - напр. учредяване право на строеж и прочие транслативни сделки, както и фактически разпоредителни действия от страна на собственика на този имот - изграждане на постройка, какъвто навярно е настоящият случай. Поради това обстоятелство ипотеката се разпростира и върху построеното по силата на приращението по см. на чл. 92 ЗС. В случай че ипотекарният длъжник упражни правата си по ипотеката, на него не може да му се противопостави както предварителния договор, така и всяка транслативна сделка. Но това не влияе пряко върху правото на собственост върху построеното, тъй като отново по силата на приращението ипотекарният длъжник е станал собственик на сградата. И той може да се разпорежда със своето право на собстевност. И купувачът по предварителния договор може да предяви иск за обявяване на този договор за окончателен. И съдът ще го обяви, ако са налице всички други предпоставки, тъй като ответникът ще бъде собственик на този апартамент, макар и обремен с вещна тежест. Ако междувременно обаче ипотекарният кредитор упражни ипотечното си право и бъде извършена публична продан - искът следва да бъде отхвърлен, тъй като ответникът няма да бъде собственик. Едва тогава възниква правото да се развали предварителния договор поради субективно неизпълнение на договорно задължение - чл. 87 ЗЗД, обаче извънсъдебно. Ако ли пък ипотекарният кредитор упражни ипотечното си право (ако въобще не е било погасено поради изпълнение на главното задължение, което ипотеката обезпечава) след прехвърляне на правото на собственост - тогава приобретателят може да развали окончателния договор преди евентуалното съдебно отстранение по реда на чл. 189 ЗЗД - но само по съдебен ред. Ако пък бъде евенциран - да упражни правата по чл. 191 ЗЗД.
Мисля, че вече изчерпахме темата !

[bulgarian_man]

Въпроса беше за разваляне на предварителен договор. Правото на ипотекаря не е упражнено.
Има и новости - собственика на имота е погасил ипотеката (поне на думи де). Което обаче не влияе на купувача да не желаае вече тазиу сделка застото той се чувства подведен пъроначално.

Какви са ходовете от тук нататаък де юре?

[mitko6]

Ако продавачът по предварителния договор изпълнява своите договорни задължения точно, купувачът не може да развали договора. Той може да бъде прекратен - на основания, предвидени в договора (в случай че такива са уговорени) или по взаимно съгласие. "Договорите следва да се спазват", гласи една римска максима. Прекратяването на договора със споразумение също е съглашение, договор, но докато не бъде постигната уговорка в този смисъл, ще трябва да си изпълнявате задълженията.